De bouw draait door, maar de markt is gespannen. Aannemers hebben volle portefeuilles, projecten worden complexer en ambities liggen hoog. Waar ontwikkelaars en beleggers vroeger konden rekenen op meerdere geïnteresseerde partijen, is het nu vaak andersom: je moet als opdrachtgever zorgen dat jouw project überhaupt aantrekkelijk genoeg is om op te pakken. Wat vraagt dat van een aanbesteding? En wat betekent het voor aannemers die steeds selectiever moeten zijn in waar ze hun tender-capaciteit op inzetten, en daarbij behoefte hebben aan duidelijkheid, efficiëntie en inhoudelijke sparring? Mark Bollen, Manager Bouwmanagement bij RYSE, zit dagelijks aan tafel bij aanbestedingen, marktconsultaties en gesprekken met bouwers, zowel vanuit de opdrachtgeverskant als de aannemerskant. Zijn boodschap: een goede procedure begint met een scherpe match én een maakbaar plan.
Groeiende mismatch tussen ambitie en capaciteit
“De tijd dat aannemers achter projecten aanliepen, is echt voorbij,” schetst Mark. “Ze hebben keuze, en die keuze maken ze heel bewust. Niet alleen op prijs, maar vooral op risico, maakbaarheid, de mate waarin een project goed is voorbereid en op de vraag of een tender de inspanning waard is voor hun organisatie.” Juist daar wringt het volgens hem vaak. Ontwikkelaars willen tempo maken, terwijl aannemers behoefte hebben aan duidelijkheid en zekerheid. Wat Mark dagelijks ziet, is een groeiende mismatch tussen ambitie en capaciteit. Opdrachtgevers stellen hogere eisen aan kwaliteit, duurzaamheid en uitstraling, terwijl aannemers kampen met beperkte mensen en middelen. “Dan kun je niet meer zomaar iedereen uitnodigen voor een aanbesteding. Je moet vooraf scherp hebben welke partijen passen bij de opgave, bij de schaal van het project en bij het DNA van de opdrachtgever.”
Je moet vooraf scherp hebben welke partijen passen bij de opgave, bij de schaal van het project en bij het DNA van de opdrachtgever.
Een grondige marktanalyse
Die focus begint bij een grondige marktanalyse. Niet breed uitvragen, maar gericht selecteren. “In plaats van vissen in een grote vijver, kijk je eerst: voor wie is dit project überhaupt interessant en haalbaar? Sommige aannemers zijn sterk in woningbouw, anderen juist in kantoren of complexe utiliteit. Ook de omvang en stabiliteit van een bedrijf spelen mee. Die keuzes moet je bewust maken. Voor aannemers betekent die focus dat zij gerichter worden benaderd voor projecten die écht bij hen passen, in plaats van brede uitvragen waar de kans op succes vooraf al beperkt is.”
Het verkopen van je project
Volgens Mark wordt de aantrekkelijkheid van een project vervolgens bepaald door hoe het wordt gepresenteerd. “Een aanbesteding is niet alleen een formele uitvraag, het is ook het verkopen van je project. Je laat zien wat je wilt bouwen, onder welke voorwaarden, met welke ambities en hoe je dat hebt doordacht. Dat vraagt om heldere uitgangspunten, een realistische planning en complete stukken. Juist wanneer de basis goed staat, ontstaat er ruimte voor aannemers om mee te denken over slimme oplossingen en uitvoeringskeuzes die het plan daadwerkelijk beter maken.”
Waar die voorbereiding ontbreekt, ontstaan problemen. Aannemers haken af of stellen eindeloos vragen, omdat kaders en uitgangspunten niet helder zijn. “Dan ben je tijdens de aanbesteding vooral bezig met uitleggen wat de bedoeling is, en na gunning met discussies over meer- en minderwerk. Dat wil je voorkomen. Hoe duidelijker je aan de voorkant bent, hoe meer rust en vertrouwen dat geeft aan de andere kant van de tafel.”
Juist wanneer de basis goed staat, ontstaat er ruimte voor aannemers om mee te denken over slimme oplossingen en uitvoeringskeuzes die het plan daadwerkelijk beter maken.
Oog voor realisatie
De kracht van RYSE zit volgens Mark juist in die voorkant. Door aanbestedingsprocedures te begeleiden vanuit de inhoud én vanuit de uitvoering. “Wij denken niet alleen na over het contract en het proces, maar ook over de maakbaarheid van het gebouw. Is dit technisch uitvoerbaar? Zijn de risico’s inzichtelijk? Kun je hier een eerlijke prijs voor maken?” Die vragen worden beantwoord voordat de markt wordt benaderd.
Daarmee sla je een brug tussen opdrachtgevers en aannemers. Voor ontwikkelaars en beleggers betekent dat een beter georganiseerd proces met meer kans op meerdere serieuze inschrijvers. Voor aannemers betekent het een efficiëntere tender, met minder onzekerheden en een realistische inspanning. “Een aanbesteding kost een aannemer al snel enkele tonnen aan tijd en capaciteit. Die investering doen ze alleen als het proces klopt.”
Oog voor realisatie
De kracht van RYSE zit volgens Mark juist in die voorkant. Door aanbestedingsprocedures te begeleiden vanuit de inhoud én vanuit de uitvoering. “Wij denken niet alleen na over het contract en het proces, maar ook over de maakbaarheid van het gebouw. Is dit technisch uitvoerbaar? Zijn de risico’s inzichtelijk? Kun je hier een eerlijke prijs voor maken?” Die vragen worden beantwoord voordat de markt wordt benaderd.
Daarmee sla je een brug tussen opdrachtgevers en aannemers. Voor ontwikkelaars en beleggers betekent dat een beter georganiseerd proces met meer kans op meerdere serieuze inschrijvers. Voor aannemers betekent het een efficiëntere tender, met minder onzekerheden en een realistische inspanning. “Een aanbesteding kost een aannemer al snel enkele tonnen aan tijd en capaciteit. Die investering doen ze alleen als het proces klopt.”
Dialoog en een hoger kwaliteitsniveau
Die wederzijdse belangen vragen om dialoog. Niet alleen formeel via nota’s van inlichtingen, maar juist ook in gesprekken en expertsessies. “Door tussentijds met elkaar te toetsen of uitgangspunten goed zijn begrepen, voorkom je verrassingen. Je kunt dan ook onderscheid maken tussen de basisprijs en optimalisaties, zodat je appels met appels vergelijkt én ruimte laat voor slimme ideeën.” Het resultaat is meer betrokkenheid, betere voorstellen en een hoger kwaliteitsniveau.
Risicodeling
Een belangrijk thema is ook risicodeling. Mark ziet dat risico’s nog te vaak volledig bij de aannemer worden neergelegd. “Terwijl bouwen een gezamenlijke opgave is. Door risico’s samen te benoemen, te voorzien en soms ook gezamenlijk te dragen, ontstaan haalbare plannen. Dat leidt niet alleen tot betere begrotingen, maar ook tot hogere kwaliteit en minder frictie in de uitvoering.”
Volgens Mark is die aanpak geen theorie, maar dagelijkse praktijk. “We zien dat het werkt. Ook in een krappe markt lukt het om goede aannemers aan boord te krijgen, juist doordat we slimmer organiseren en de uitvoering al meenemen in de aanbesteding. Dat levert vertrouwen op, aan beide kanten.”
Door risico’s samen te benoemen, te voorzien en soms ook gezamenlijk te dragen, ontstaan haalbare plannen. Dat leidt niet alleen tot betere begrotingen, maar ook tot hogere kwaliteit en minder frictie in de uitvoering.
Zijn boodschap aan de markt is dan ook helder: begin eerder, organiseer scherper en voer het gesprek. “Een goede aannemer krijg je niet meer vanzelf aan tafel. Maar met een doordachte aanbesteding, waarin uitvoering en samenwerking centraal staan, vergroot je die kans aanzienlijk.” Of je nu opdrachtgever bent en zoekt naar de juiste aannemer, of aannemer en bewust kiest waar je kennis en capaciteit inzet: RYSE begeleidt aanbestedings- en tenderprocessen aan beide kanten van de tafel. Neem contact met ons op en ontdek hoe een goed georganiseerd proces leidt tot betere plannen, sterkere teams en hogere kwaliteit in de uitvoering.