Beter zorgvastgoed als oplossing voor aanhoudende huizencrisis

In de vastgoedsector lijkt het altijd crisis en werken we al generaties lang aan oplossingen voor de woningnood. Tijdens de kroning van Beatrix in 1980 was “Geen woning, geen kroning” een veel gebezigde kreet. Hoe kan het dat we dat vandaag de dag de nog steeds niet opgelost krijgen?

In de vastgoedsector lijkt het altijd crisis en werken we al generaties lang aan oplossingen voor de woningnood. Tijdens de kroning van Beatrix in 1980 was “Geen woning, geen kroning” een veel gebezigde kreet. Hoe kan het dat we dat vandaag de dag de nog steeds niet opgelost krijgen?

De huizencrisis onderstreept de noodzaak van een brede geografische benadering voor ruimtelijke vraagstukken, waarbij meerdere schaalniveaus en invloeden worden overwogen, zoals economie, cultuur, demografie, politiek en natuur. Alle aandacht gaat uit naar nieuwbouw en er is te weinig aandacht voor de potenties van bestaande bebouwing. De focus zou veel meer moeten liggen op het benutten van mogelijkheden. Het recent gepubliceerde rapport van Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) over de woningbouwprogrammering bevestigt dit. Het rapport toont aan dat er in Vinex-wijken destijds niet goed is gekeken naar hoe deze wijken zich tot andere gebieden in de stadsregio verhouden, en of er uitsorteringsprocessen en selectieve verhuisstromen plaatsvinden. Daarnaast had er meer rekening gehouden moeten worden met de doorontwikkeling van de wijken en veranderende woonbehoeften door demografische processen.

Als we over de volle breedte naar de Nederlandse vastgoedmarkt kijken dan zien we dat de meeste inwoners adequaat gehuisvest zijn, maar ook dat er een mismatch bestaat tussen vraag en aanbod en dat nieuwbouw hoogstnoodzakelijk is. Daarnaast zijn er ook andere tekortkomingen. Zo matchen woonaanbod en toekomstige vraag naar woningen niet altijd en ontbreekt voor senioren geschikte woonproducten. Hierdoor komt de doorstroming niet goed op gang. De tijd van het probleem analyseren is voorbij. Het is tijd voor actie en daarbij zijn er meerdere oplossingsrichtingen mogelijk. Dat vraagt wel om onconventioneel denken én een bepaalde dosis grinta van beslissers. Op basis van hun adviespraktijk lichten Arnold Eisses en Henk Berends, partners bij RYSE, er een aantal uit.

Oplossingsrichting 1: strategische inpassing zorgvastgoed in gebiedsontwikkeling

Veel gemeenten staan voor de uitdaging om woningen bij te bouwen en nieuwe wijken te ontwikkelen, inclusief essentiële zorgvoorzieningen. Het bepalen van deze zorgbehoefte en het integreren ervan in ruimtelijke plannen is complex. Samenwerking tussen betrokken partijen is daarbij cruciaal. Onze aanpak voor een G40-gemeente omvat het opstellen van bewonersprofielen, onderzoek naar het bestaande zorgaanbod, en het anticiperen op toekomstige behoeften. Kortetermijnoplossingen worden overwogen, gevolgd door een passende fasering van zorgvoorzieningen op de langere termijn.

Oplossingsrichting 2: Help! Hoe krijg ik mijn ouders het huis uit

Het besluit tot verhuizing door ouderen wordt beïnvloed door een mix van factoren: push (dwang), pull (aantrekkingskracht) en perceived barriers (waargenomen obstakels). Deze variëren van persoonlijke omstandigheden tot omgevingskenmerken. RYSE heeft hier onderzoek naar laten doen. Uit het onderzoek is duidelijk geworden dat het gaat om een samenspel van verschillende factoren. De Push-factoren omvatten rouw door verlies van een partner, fysieke klachten en een gevoel van isolatie door een te grote woning. De pull-factoren betreft bijvoorbeeld toegang tot essentiële voorzieningen en een seniorenvriendelijke woonomgeving met nabijheid van supermarkt, apotheek en voorzieningen voor ontmoeting. De perceived barriers betreffen zorgen over dreigend verlies van mantelzorg en financiële beperkingen door beperkt vermogen/inkomen. Het overwegen van deze factoren helpt beleidsmakers en zorgverleners bij het ontwikkelen van strategieën om de levenskwaliteit van ouderen te verbeteren.

Oplossingsrichting 3: onbetreden sneeuw met ontwikkelpotentieel

Het transformeren van zorgvastgoed en instellingsterreinen in woonwijken naar woningbouw biedt ruimte voor tienduizenden nieuwe woningen, ook voor gebruikers met zorgbehoeften. Bestaande locaties van zorgorganisaties kunnen gemakkelijk 80.000 reguliere woningen en 40.000 verpleeghuisplekken herbergen. Zorgorganisaties hebben daarmee een belangrijk deel van de oplossing voor de woningcrisis in handen. Deze aanpak is toepasbaar in heel Nederland, met focus op levensloopbestendige woningen nabij zorgfaciliteiten. Efficiënter ruimtegebruik in bestaande zorggebouwen kan worden gerealiseerd door kantoorruimten om te bouwen, op bestaande gebouwen te bouwen, nieuwbouw te plegen, of oud en inefficiënt vastgoed te slopen en te vervangen. Door de juiste samenwerking kunnen inclusieve woonconcepten ontstaan, die de doorstroming op de woningmarkt bevorderen.

Oplossingsrichting 4: inzetten kennis en technologie om ingesleten processen te versnellen

De dringende behoefte aan 290.000 woningen voor ouderen tegen 2030 botst met trage ontwikkelingen in de (zorg)vastgoedsector. De inzet van technologie, waaronder parametrisch ontwerpen, in combinatie met vastgoedexperts, minimaliseert ontwikkelingstijden en optimaliseert het proces door vroegtijdige obstakelidentificatie en variantanalyse. Faalkosten worden hierdoor beperkt. Praktijkvoorbeelden laten zien dat deze inzet geschikt is voor uiteenlopende projecten. De combinatie van innovatieve technologie en vastgoedexperts die deze processen dagelijks doorlopen maakt het volgens RYSE zeer betrouwbaar en vooruitstrevend.

Oplossingsrichting 5: anders kijken en doén

Zelfontwikkeling kan een krachtig antwoord zijn op toenemende kosten en afnemende winstgevendheid wanneer je eigen grondposities in bezit hebt. Onderzoek toont aan dat dit kan leiden tot besparingen van ca. 5% tot 10% op de stichtingskosten. Een doordachte benadering omvat het reserveren van een deel van de middelen voor ontwikkelingsmanagement. Zelfontwikkeling biedt een veelbelovende weg om te besparen op kosten en tegelijkertijd te voldoen aan de vraag naar hoogwaardige huisvesting in een uitdagende vastgoedmarkt, waarbij je zelf in de lead blijft. 

De tijd begint inmiddels te dringen. Kijkend naar de opgaven die er liggen, zullen we vaart moeten gaan maken. Door op meerdere schaalniveaus te sturen en door te diversifiëren is veel meer mogelijk. Er kan veel bereikt worden door op strategisch niveau in gebiedsontwikkelingen te bouwen voor demografie, locaties van zorgorganisatie meer in te zetten voor de gewenste 290.000 zorggeschikte woningen en belangrijke beslissingen in het proces naar voren te halen zodat de ontwikkelkaders vanaf het begin duidelijk zijn. Met de inzet van tech kunnen alle mogelijke varianten binnen die ontwikkelkaders snel en gemakkelijk inzichtelijk worden gemaakt wat échte versnelling mogelijk maakt.

Onze voorgestelde oplossingen bevinden zich in het gehele ontwikkelproces, in zowel de initiatieffase, ontwikkelfase, realisatiefase en exploitatiefase. Vastgoedeigenaren kunnen vandaag al beginnen. Dit vraagt wel om samenwerking, leiderschap en moed.

Meer weten?

Neem dan contact met ons op

Arnold Eisses, partner

06 82 85 49 27 a.eisses@ryse.nl