In de vastgoedsector lijkt het altijd crisis en werken we al generaties lang aan oplossingen voor de woningnood. Tijdens de kroning van Beatrix in 1980 was “Geen woning, geen kroning” een veel gebezigde kreet. Hoe kan het dat we dat vandaag de dag de nog steeds niet opgelost krijgen?
De huizencrisis onderstreept de noodzaak van een brede geografische benadering voor ruimtelijke vraagstukken, waarbij meerdere schaalniveaus en invloeden worden overwogen, zoals economie, cultuur, demografie, politiek en natuur. Alle aandacht gaat uit naar nieuwbouw en er is te weinig aandacht voor de potenties van bestaande bebouwing. De focus zou veel meer moeten liggen op het benutten van mogelijkheden. Het recent gepubliceerde rapport van Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) over de woningbouwprogrammering bevestigt dit. Het rapport toont aan dat er in Vinex-wijken destijds niet goed is gekeken naar hoe deze wijken zich tot andere gebieden in de stadsregio verhouden, en of er uitsorteringsprocessen en selectieve verhuisstromen plaatsvinden. Daarnaast had er meer rekening gehouden moeten worden met de doorontwikkeling van de wijken en veranderende woonbehoeften door demografische processen.
Als we over de volle breedte naar de Nederlandse vastgoedmarkt kijken dan zien we dat de meeste inwoners adequaat gehuisvest zijn, maar ook dat er een mismatch bestaat tussen vraag en aanbod en dat nieuwbouw hoogstnoodzakelijk is. Daarnaast zijn er ook andere tekortkomingen. Zo matchen woonaanbod en toekomstige vraag naar woningen niet altijd en ontbreekt voor senioren een geschikt woonproduct. Hierdoor komt de doorstroming niet goed op gang. De tijd van het probleem analyseren is voorbij. Het is tijd voor actie en daarbij zijn er meerdere oplossingsrichtingen mogelijk. Dat vraagt wel om onconventioneel denken én een bepaalde dosis grinta van beslissers. Op basis van hun adviespraktijk lichten Arnold Eisses en Henk Berends, partners bij RYSE, er een aantal uit.
Oplossingsrichting 1: strategische inpassing zorgvastgoed in gebiedsontwikkeling
In de komende jaren worden veel gemeenten geconfronteerd met de uitdaging om gebiedsontwikkelingen aan te sturen waarbij woningen moeten worden bijgebouwd. Het creëren van nieuwe wijken vereist niet alleen de bouw van woningen, maar ook de implementatie van faciliteiten om de behoeften van de nieuwe inwoners te ondersteunen. Een essentieel onderdeel van deze faciliteiten zijn zorgvoorzieningen. Echter, het bepalen van de exacte vraag naar deze zorg en het realiseren van de benodigde 290.000 zorgwoningen blijkt een puzzel bij veel ontwikkelingen. Het blijft vaak gissen naar welke en hoeveel eerste- en/of tweedelijns zorgvoorzieningen nodig zijn. Het bepalen van deze zorgvraag is complex en afhankelijk van diverse factoren, en het vertalen ervan naar een concreet ruimtelijk plan vormt een bijkomende uitdaging.
Een tekort aan samenwerking en integratie tussen het fysieke en sociale domein binnen gemeenten draagt bij aan dit probleem. Ondanks bestaande woonzorgvisies bereiken veel plannen het fysieke domein niet, resulterend in nieuwbouw die niet aansluit op lokale en regionale behoeften. Het verbeteren van deze situatie vraagt om nauwere samenwerking tussen betrokken partijen. In onze adviespraktijk hebben wij voor een G40-gemeente een robuuste aanpak ontwikkeld langs enkele strategische lijnen:
De gemeente stelt allereerst een woningbouwprogramma op voor de nieuwe wijk;
Op basis van dit programma worden gedetailleerde bewonersprofielen opgesteld met daarin variabelen zoals, leeftijd, verhuisbewegingen en sociale factoren.
Door deze profielen te koppelen aan de gebiedsontwikkeling kan een inschatting gemaakt worden van de toekomstige inwonersgroep en hun bijbehorende zorgbehoeften.
Om een nauwkeurig beeld te krijgen van de huidige situatie worden omliggende wijken onderzocht en worden gesprekken gevoerd met zorgprofessionals uit de regio. Door te kijken naar het bestaande zorgaanbod en de bewonersprofielen van nabijgelegen wijken, kunnen eventuele knelpunten geïdentificeerd worden. Deze informatie, gecombineerd met inzichten van zorgprofessionals, biedt een duidelijk beeld van de bestaande problemen en kansen in de omgeving, waardoor anticipatie mogelijk wordt in de gebiedsontwikkeling.
Op korte termijn worden mogelijke tijdelijke oplossingen overwogen om de eerste nieuwe inwoners van zorg te voorzien, voordat permanent zorgvastgoed gerealiseerd is. Op lange termijn wordt een passende fasering van de zorgvoorzieningen overwogen, rekening houdend met de oplevering van het woningbouwprogramma. Binnen de inbeddingsstrategie wordt onderscheid gemaakt tussen de stappen die de verantwoordelijkheid zijn van de gemeente (bijv. RO-procedures) en welke juridische procedures van belang zijn (bijv. Didam arrest).
Oplossingsrichting 2: Help! Hoe krijg ik mijn ouders het huis uit
Het besluit om als oudere te verhuizen wordt beïnvloed door een complex samenspel van factoren, variërend van persoonlijke omstandigheden tot omgevingskenmerken. Een conceptueel model kan helpen bij het begrijpen van deze dynamiek, waarbij drie belangrijke categorieën worden onderscheiden: push factoren, pull factoren en perceived barriers.
Push factoren
Dit zijn factoren die mensen kunnen dwingen om te verhuizen. Het overlijden van een partner kan een diepgaand effect hebben en de behoefte aan verandering van woonomgeving vergroten. Fysieke klachten kunnen ook een rol spelen, waardoor een meer toegankelijke of zorgzame omgeving gewenst is. Het wegvallen van een mantelzorger kan de bestaande ondersteuningsstructuur verstoren, waardoor een verhuizing noodzakelijk wordt. Daarnaast kan het hebben van een te grote woning een gevoel van isolatie veroorzaken, waardoor oudere volwassenen zich gedwongen voelen om naar een meer geschikte en passende woning te zoeken. Vanzelfsprekend is er de minste invloed uit te oefenen op deze factoren.
Pull factoren
Aan de andere kant zijn er factoren die oudere volwassenen kunnen aantrekken om te verhuizen. Toegang tot essentiële voorzieningen om autonomie te behouden, zoals supermarkten, apotheken, huisartsen en openbaar vervoer kan de levenskwaliteit verbeteren en het gemak vergroten. Een woonomgeving die is afgestemd op de behoeften van senioren, met bijvoorbeeld voorzieningen voor sociale interactie en recreatie om vereenzaming te voorkomen, kan ook aantrekkelijk zijn.
Perceived barriers
Ten slotte zijn er obstakels die een verhuizing kunnen belemmeren, zelfs als er aantrekkelijke mogelijkheden beschikbaar zijn. Het bieden van mantelzorg aan ouders of familieleden kan oudere volwassenen ervan weerhouden te verhuizen, vanwege de zorgen over het behoud van deze ondersteuning. Financiële beperkingen, zoals een gebrek aan vermogen, kunnen ook een belemmering vormen, waardoor de mogelijkheid om te verhuizen wordt beperkt.
Door deze push factoren, pull factoren en perceived barriers in overweging te nemen, kunnen beleidsmakers en zorgverleners effectieve strategieën ontwikkelen om de verhuizing van ouderen te ondersteunen en te faciliteren, met als uiteindelijke doel het verbeteren van hun kwaliteit van leven en welzijn. De woning die zij achterlaten kan vervolgens de lokale en regionale verhuisketen op gang brengen.
Oplossingsrichting 3: onbetreden sneeuw met ontwikkelpotentieel
Transformatie van in woonwijken gelegen zorgvastgoed en instellingsterreinen naar deels woningbouw kan ruimte bieden aan nieuwe woningen, al dan niet voor gebruikers met een (latente) zorgbehoefte. Dit soort transformaties van in woonwijken gelegen zorgvastgoed en instellingsterreinen kan ruimte bieden aan tienduizenden nieuwe woningen. Het kan daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de o zo noodzakelijke versnelling van de woningbouw. Wij zien en denken dat we veel meer volume kunnen maken als we het zorgvastgoed anders inrichten, rekening houdend met de demografische behoefte van een stad of wijk.
De 80.000 regulier geclusterde woningen en gewenste 40.000 geclusterde verpleeghuisplekken kunnen makkelijk op bestaande locaties van zorgorganisaties ontwikkeld worden. In bijna alle delen van Nederland liggen grote kansen voor deze vorm van huisvesting. Denk hierbij aan levensloopbestendige woningen in de nabijheid van de zorg. Dit kan door efficiënter ruimtegebruik in bestaande zorggebouwen door bijvoorbeeld het ombouwen van kantoorruimten naar zorgwoningen, het optoppen op bestaande gebouwen en door sloop/nieuwbouw van oud en inefficiënte vastgoed. Als we de juiste partijen samen weten te brengen kunnen we hele mooie inclusieve concepten en woonwijken ontwikkelen en daarmee een enorme doorstroming op de woningmarkt bewerkstelligen.
Oplossingsrichting 4: inzetten kennis en technologie om ingesleten processen te versnellen
De dringende behoefte aan 290.000 woningen voor ouderen in Nederland tegen 2030 botst met trage ontwikkelingen in de (zorg)vastgoedsector, waarbij obstakels zoals kostenfluctuaties, juridische procedures, en gebrek aan expertise de vooruitgang belemmeren. Dit resulteert in langdurige ontwikkelingstijden, in de zorgsector tot soms wel 100 maanden, en een verminderd gevoel van urgentie. Om dit aan te pakken, introduceerden wij het nieuwe ontwikkelproces (HNO), waarbij slimme technologie en vastgoedexperts samenwerken. Een serieel geschakeld proces wordt maximaal ingekrompen en zoveel mogelijk parallel uitgevoerd. HNO identificeert potentiële obstakels in het ontwerp- en ontwikkelproces in een vroeg stadium en analyseert alle mogelijke varianten om het proces te optimaliseren. Het biedt doordacht advies aan opdrachtgevers, wat leidt tot tijdsbesparing, risicovermindering en verbeterde procesbeheersing.
Praktijkvoorbeelden in steden zoals Amsterdam, Utrecht en Groningen tonen aan dat HNO geschikt is voor diverse projecten, waaronder seniorenwoningen, woonzorgcomplexen, kantoren, onderwijsgebouwen en ziekenhuizen. Het stelt partijen in de vastgoedsector in staat om sneller beslissingen te nemen op basis van uitgebreide informatie, wat kan leiden tot betere aanbestedingen en een soepeler verloop van vergunningsprocedures. De combinatie van ervaren professionals en geavanceerde tools biedt opdrachtgevers diepgaand inzicht in de gevolgen van hun keuzes op het gebied van risico's en financiën. HNO versnelt verschillende projecttypen, zoals haalbaarheidsonderzoek, second opinion, en volledige implementatie van het nieuwe ontwikkelproces, wat resulteert in aanzienlijke tijdsbesparingen en verbeterde procesbeheersing. Dit vraagt echter wel om moed van opdrachtgevers en betrokken adviseurs in de toch wel ambachtelijke en traditionele vastgoedsector.
Oplossingsrichting 5: anders kijken en doén
Zelfontwikkeling kan een krachtig antwoord zijn op toenemende kosten en afnemende winstgevendheid wanneer je eigen grondposities in bezit hebt. Onderzoek toont aan dat dit kan leiden tot besparingen van ca. 5% tot 10% op de stichtingskosten. Een doordachte benadering omvat het reserveren van een deel van de middelen voor ontwikkelingsmanagement. Zelfontwikkeling biedt een veelbelovende weg om te besparen op kosten en tegelijkertijd te voldoen aan de vraag naar hoogwaardige huisvesting in een uitdagende vastgoedmarkt, waarbij je zelf in de lead blijft.
De tijd begint inmiddels te dringen. Kijkend naar de opgaven die er liggen, zullen we vaart moeten gaan maken. Door op meerdere schaalniveaus te sturen en door te diversifiëren is veel meer mogelijk. Er kan veel bereikt worden door op strategisch niveau in gebiedsontwikkelingen te bouwen voor demografie, locaties van zorgorganisatie meer in te zetten voor de gewenste 290.000 zorggeschikte woningen en belangrijke beslissingen in het proces naar voren te halen zodat de ontwikkelkaders vanaf het begin duidelijk zijn. Met de inzet van tech kunnen alle mogelijke varianten binnen die ontwikkelkaders snel en gemakkelijk inzichtelijk worden gemaakt wat échte versnelling mogelijk maakt.
Onze voorgestelde oplossingen bevinden zich in het gehele ontwikkelproces, in zowel de initiatieffase, ontwikkelfase, realisatiefase en exploitatiefase. Vastgoedeigenaren kunnen vandaag al beginnen. Dit vraagt wel om samenwerking, leiderschap en moed.
