Voor veel zorgorganisaties is het een bekend vraagstuk; wat te doen met dat ene verouderde gebouw. Ook bij Libertas Leiden speelde deze vraag. Libertas Leiden levert zorg en ondersteuning aan de inwoners van Leiden ongeacht de woonsituatie, dus bij mensen thuis of in geclusterde woonvormen zoals verpleeghuizen. Een grote locatie, Rijn en Vliet, was aan vernieuwing toe. Dit vroeg niet alleen een bouwkundig en technisch oordeel, maar ook een visie op het aan te bieden zorgprogramma. Temeer omdat Libertas Leiden ook zag dat bepaalde wijken in Leiden nog niet over voorzieningen voor ouderenzorg beschikten. Hoe kon het hier, in combinatie met een (ver)nieuwbouwopgave, invulling aan geven? De zorgsector zal er in de toekomst namelijk heel anders uit gaan zien en het vastgoed moet hierin faciliteren.
Zorgorganisaties hebben te maken met verouderd vastgoed, verduurzamingsambities, druk op de exploitatie, personeelstekort én een veranderende zorgvraag. De zorgvraag neemt door vergrijzing toe, maar er ontstaat ook diversiteit in de vraag. Het gaat niet alleen meer om verpleegzorg, maar ook zwaardere zorg thuis en er wordt meer ondersteuning verwacht van naasten. In 2030 moeten er 290.000 woningen voor senioren gebouwd zijn, waarvan 40.000 verpleegzorgplekken. De gemiddelde verblijfsduur in verpleeghuizen wordt korter en de zorg zwaarder, terwijl over 10 jaar de ouderenzorgsector zo’n 190.000 medewerkers tekortkomt.
Wat vraagt dit?
Om de juiste zorg en diensten te kunnen blijven leveren is passende huisvesting van cruciaal belang. Dit betekent dat ook het vastgoed mee moet bewegen met de veranderende zorgsector. Aangezien vastgoed niet zo beweeglijk is, zullen we nu al moeten nadenken over de zorgsector van over tien en zelfs twintig jaar. Grip op de vastgoedportefeuille is dus noodzakelijk en ontstaat door een strategische en vooruitziende blik, waarbij het toekomstig speelveld, de huisvestingsbehoefte en de kwaliteit van het vastgoed in beeld wordt gebracht. Er wordt zowel gekeken naar eigendom als huur. Door het opstellen van een Strategisch Vastgoedplan wordt integraal en duurzaam naar het vastgoed gekeken. Zo konden we voor de locatie Rijn en Vliet bepalen welk deel van het totale zorgprogramma op die locatie moest landen aan de hand van de toekomstige zorgvraag en het zorgaanbod op de andere locaties van Libertas Leiden. Een Strategisch Vastgoedplan geeft bestuurders vervolgens het handvat om daadwerkelijk sturing te geven aan de organisatie. RYSE durft wel te stellen dat een goed Strategisch Vastgoedplan tot een succesvollere organisatie leidt.
Hoe krijgt u grip?
Een Strategisch Vastgoedplan komt met een aantal stappen tot stand. RYSE heeft deze stappen concreet gemaakt met een grafisch kader. Van belang voor een Strategisch Vastgoedplan is (1) het vormen van een visie en strategie, (2) het in kaart brengen van alle huisvesting en (3) een gap-analyse om uiteindelijk tot concrete acties te komen. Door de toekomstige huisvestingsbehoefte uit te zetten tegenover de bestaande huisvesting, wordt inzichtelijk welke acties nodig zijn om de huisvesting toekomstbestendig te maken. Dit wordt uitgewerkt op gebouw én portefeuilleniveau (4). Door dit door te rekenen (5) en projecten te definiëren (6) komen ontwikkelingen ook daadwerkelijk van de grond. Met het aanhaken van ontwikkelmanagers, projectmanagers en bouwmanagers vanuit RYSE wordt kennis en ervaring van het bouwproces ingebracht.
Het grafisch kader van RYSE omvat het stappenplan in zijn volledigheid. Het onderstaande figuur licht een tipje van de sluier op en laat de hoofdstappen zien. Onder deze hoofdstappen zitten verschillende tussenstappen verstopt.
Afbeelding: Het grafisch kader van RYSE (voor het volledige grafisch kader kunt u contact opnemen met Esther van Vliet (e.vanvliet@ryse.nl)).
Waar komt duurzaamheid in beeld?
Misschien lijkt het alsof de stap duurzaamheid ontbreekt. Duurzaamheid staat niet als los onderdeel, maar is door alle stappen verweven. In de visie en strategie worden duurzaamheidsambities gesteld, de staat en het energielabel van de bestaande huisvesting wordt in beeld gebracht en bij de gap-analyse wordt geconstateerd welke gebouwen niet voldoen aan de ambities. Vervolgens worden bij de vastgoeduitwerking verduurzamingsmaatregelen opgenomen en doorgerekend. In de projectdefinities komen de verduurzamingsopgaves terug. Zo ontstaat een duurzame vastgoedportefeuille met duurzaamheid in de breedste zin van het woord; vastgoed met een lage footprint, maar ook vastgoed wat voor een lange periode passend blijft.
In de praktijk
Het opstellen van een Strategisch Vastgoedplan heeft voor verschillende zorgorganisaties voor wie wij werken voor grip gezorgd, waaronder voor Libertas Leiden. Het fijne in het traject met Libertas Leiden is dat er weloverwogen keuzes gemaakt werden. Het vergt daadkracht om de visie concreet in uitgangspunten te vertalen en hieraan vast te houden. Vanwege het plafond op het aantal intramurale plekken was inzicht in de capaciteitsontwikkeling van toegevoegde waarde. Hierdoor konden vastgoedprojecten uitgezet worden in de tijd en geprioriteerd worden. Dit heeft uiteindelijk tot concrete acties geleid en een visie op Rijn en Vliet. Dit wordt beaamd door de bestuurder van Libertas Leiden.
Benjamin Martens, Bestuurder Libertas Leiden: "De zorg zal er in de toekomst anders uit zien. dit vraagt om nieuwe concepten en een andere blik op het vastgoed. RYSE heeft Libertas Leiden deze vooruitziende blik geboden en ons geholpen in de vertaling naar vastgoed. Het strategisch vastgoedplan, of het lange termijn huisvestingsplan zoals het bij Libertas Leiden wordt genoemd, levert mij als bestuurder de mogelijkheid om daadwerkelijk te sturen op de koers van Libertas Leiden."
RYSE denkt graag met u mee
Om te sparren over het opstellen van een Strategisch Vastgoedplan of als u het volledige grafisch kader wilt ontvangen, kunt u contact met ons opnemen.