De herontwikkeling van retailpanden
In het veranderende retaillandschap is het herbestemmen van leegstaande winkelpanden een goede manier om binnensteden vitaal te houden. Meestal wordt een winkelfunctie omgezet naar een woon- of kantoorconcept, maar bij RYSE denken we ook graag buiten de gebaande paden. Zo kunnen er ook onderwijsfaciliteiten worden gecreëerd in herbestemde winkelruimtes, zoals universiteiten, (beroeps)onderwijsinstellingen en trainingscentra. Door de retailfunctie op de begane grond te behouden en daarboven de onderwijsinstelling te huisvesten, wordt het centrumgebied verlevendigd en verstevigd.
Een succesvol voorbeeld van deze transformatie is de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag. RYSE herontwikkelt dit pand in opdracht van CBRE Investment Management (CBRE IM) tot een onderwijsgebouw. CBRE IM, de gemeente Den Haag, de Universiteit Leiden, TU Delft, Open Universiteit en Koepelorganisatie Universiteiten van Nederland werken samen om deze herontwikkeling mogelijk te maken.
Een win-win situatie
Natuurlijk is de omzetting van retailfunctie naar onderwijsfunctie niet de meest gebruikelijke keuze. Het gaat hier vooral om panden met grote vloeroppervlakken en relatief grote kolomafstanden, waardoor het mogelijk is om collegezalen te realiseren. Vooral grote winkelpanden zoals voormalige warenhuizen lenen zich hiervoor. Deze panden bevinden zich vaak op centrale locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer en langzame verkeerroutes en zijn van oudsher trekkers in stedelijke gebieden. De bruisende omgeving van de binnenstad is aantrekkelijk voor zowel studenten als medewerkers. Het grote vloeroppervlak en de strategische ligging sluiten naadloos aan bij de wens van veel onderwijsinstellingen om op centrale plekken hubs te creëren waar interdisciplinair onderzoek en samenwerking plaatsvindt. Aan de andere kant is het ook goed voor de stedelijke omgeving zelf. Het geeft een nieuwe bestemming voor een type gebouw dat vaak langere tijd leegstaat. De nieuwe bestemming trekt ook nog eens, in het geval van de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag, ca 4.000 studenten per dag. Bovendien geeft het een impuls aan het gebied zonder dat dit extra autobewegingen tot gevolg heeft. In het geval van herontwikkeling naar woningen of kantoren zou parkeerruimte noodzakelijk zijn, dat is in dit geval niet nodig. Studenten zorgen voor meer levendigheid op straat juist op die momenten dat stadscentra rustig zijn.
De transformatie van een winkelpand naar een onderwijsgebouw is niet alleen goed voor de stedelijke omgeving, maar ook voor de eigenaar van het pand. In de huidige markt is het vinden van een nieuwe huurder voor zulke grote (vaak meerlaagse) winkepanden lastig en bij omzetten naar kantoor of woningen zijn vaak ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk. Vanwege de grote en diepe vloeroppervlakken moeten vaak grote delen worden gesloopt om daglicht, ontsluiting, buitenruimten en marktconforme afmetingen tot stand te kunnen brengen. Hierdoor stijgen niet alleen de bouwkosten, maar gaat vaak een aanzienlijk deel van het verhuurbaar oppervlak verloren. Een onderwijsinstelling past qua afmetingen beter in dit type gebouw, waardoor minder hoeft te worden aangepast aan de constructie van het gebouw. Bijkomstig voordeel is dat het gebouw, wanneer deze gereed is, verhuurd wordt aan één gebruiker. Hierbij zijn onderwijsinstellingen in staat langjarige afspraken aan te gaan . Het zorgt dus voor langjarige stabiele inkomsten, zekerheid en een lager risico.
Kruisbestuiving
Natuurlijk stellen onderwijsinstellingen specifieke eisen aan een gebouw, die flink verschillen van de standaard eisen voor bijvoorbeeld een kantoor- of woonfunctie. Gelukkig hebben wij binnen RYSE zowel experts op het gebied van commercieel vastgoed, waaronder op het gebied van retail en herontwikkeling, als experts die gespecialiseerd zijn in onderwijshuisvesting en duurzaamheidslabels als BREEAM en WELL. Laatstgenoemde werken aan projecten binnen het hele spectrum van leren en ontwikkelen, waaronder ook het realiseren van huisvesting voor hogescholen en universiteiten. Onder andere voor het project in Den Haag weten zij goed samen te werken, waarbij zij niet schromen elkaar kritisch te bevragen en uit te dagen met als doel de beste oplossing te realiseren.
De transformatie van dit retail pand naar een onderwijsfunctie is een inspirerend voorbeeld voor ontwikkelingen elders in het land. Voor zowel ontwikkelaars die een nieuwe functie zoeken voor een gebouw als onderwijsinstellingen die een nieuwe locatie zoeken.
Het herontwikkelen van retailpanden
Het herontwikkelen van retailpanden en dan met name grootschalige warenhuizen is voor ons als RYSE niets nieuws. Eerder hebben wij de V&D panden in onder andere Amsterdam en Eindhoven herontwikkeld. Sterker nog, ook het voormalig Hudson’s Bay pand in Den Haag is voor ons bekend terrein. Van 2015 tot 2017 hebben wij in opdracht van IEF – Bouwfonds het voormalig V&D pand herontwikkeld naar Hudson’s Bay. Wat wij merken bij een herontwikkeling is dat het altijd begint bij de locatie. Omdat het vaak om een bestaand gebouw gaat dat al heel lang op een strategische plek staat kun je niet anders dan vanuit die omgeving het plan opbouwen. Bij RYSE hebben wij behalve ervaren opstalontwikkelaars ook gebiedsontwikkelaars die ons in die daarbij ondertseunen. Door de combinatie van vraag uit de markt, de mogelijkheden van het gebouw en de rol binnen het stedelijk gebied ontstaat en planconcept. Daarom zijn alle herontwikkelde V&D’s bijvoorbeeld anders ingevuld. Wat bij alle drie geldt is dat de plint (begane grond en eerste verdieping) publiek is gehouden middels winkels. Dat moet ook om de rol binnen het stedelijk weefsel te kunnen blijven vervullen. Wat ook kenmerkend is, is dat de boven gelegen functies één hoofdentree hebben. (vergelijkbaar met een klassiek warenhuis). Alleen de bovengelegen functies zijn verschillend; in Den Haag is een universiteitscampus opgenomen en in Amsterdam kantoren. In Eindhoven hebben wij in de eerste fase van de herontwikkeling ook voor kantoren gekozen maar onderzoeken we in de tweede fase een woontoren.
Van retail naar onderwijs
Uiteraard kan een retailpand niet een op een worden overgenomen voor het huisvesten van een onderwijsinstelling. Daarvoor moeten aanpassingen worden gedaan. Specifiek voor een onderwijsinstelling brengt dit bepaalde uitdagingen met zich mee. Onze adviseurs en projectmanagers van Team Onderwijs leggen uit waar je aan moet denken.
Een universiteitsgebouw kent vaak een hoge bezetting en dus veel mensen per vierkante meter. Er moet daardoor gezorgd worden dat die functie in het gebouw past. Het kan zijn dat dingen als brandveiligheid en ventilatie daarop aangepast moeten worden.
Dat een universiteitsgebouw in het centrum van een stad zorgt voor een impuls aan het gebied zonder dat dit autobewegingen tot gevolg heeft, is een voordeel. Woningen of kantoren zouden parkeerruimte nodig hebben en daar is de ruimte niet voor. Daarentegen moet je wel zorgen voor voldoende fietsenstallingen.
De mate van flexibiliteit in een onderwijsgebouw is zeer belangrijk. Het onderwijs ontwikkeld zich heel snel en er vinden vaak en veel veranderingen plaats. Denk bijvoorbeeld aan hybride onderwijs en blended learning. Om te zorgen dat de huisvesting lange tijd mee kan gaan is de wens naar een adaptief gebouw groot. Het gebouw moet aanpasbaar zijn aan de manier van onderwijs.
Onderwijsinstellingen hebben hoge duurzaamheidsambities. Denk aan het frisse scholen concept. Daarin staat bijvoorbeeld dat er een bepaalde hoeveelheid daglicht het gebouw in moet schijnen. Als een bestaand gebouw daar niet aan voldoet, moet daarvoor gezorgd worden. In het voormalige Hudson’s Bay in Den Haag wordt bijvoorbeeld een hele zijgevel opengemaakt waar ramen komen die open kunnen. Deze gevel is gemaakt van natuursteen wat weer hergebruikt gaat worden in het interieur.
Onderwijsinstellingen hebben buitenruimten nodig. In Den Haag zou dit bijvoorbeeld kunnen gaan om een dakterras. Maar hoe ga je dan om met het plaatsen van zonnepanelen? Duurzaamheidsambities zijn hoog, dus deze moeten wel voldoende opleveren. Dit vergt slim omgaan met je dakoppervlak en het vinden van een goede balans.
Als laatste is het vinden van een goede samenwerking tussen commerciële en onderwijs partijen van groot belang. Processen in onderwijs duren langer dan in commerciële processen. Daar moet je een goede weg in vinden. Bij RYSE werken wij aan zowel commercieel vastgoed als onderwijshuisvesting. We kennen beide partijen goed en weten hoe de verschillende processen lopen en wat belangrijk wordt gevonden.
