De budget-neutrale business case van een 'huis van de gemeente'
Nederland telt honderden gemeentehuizen, vaak gelegen op een strategische plek midden in een stad, dorp of kern. De dienstverlening richting burgers is aan het veranderen. De traditionele gemeentehuizen degraderen tot fantasieloze werk- en vergadergebouwen die geen waarde toevoegen aan hun omgeving en gebruikers, omdat de gemiddelde inwoner door digitalisering amper meer naar een gemeentehuis gaat. De afgelopen jaren zien wij ambities van gemeenten veranderen voor wat betreft gemeentehuizen, deze geven allen kansen voor een bewezen ‘budget-neutrale businesscase’.
1. Circulaire en duurzame huisvesting
De landelijke ambitie vanuit het Klimaatakkoord is helder: CO2 -arm maatschappelijk vastgoed in 2050. Vanuit hun voorbeeldfunctie kiezen gemeenten bij nieuwbouw nu al voor hoge duurzaamheidsambities, nemen energiebesparende maatregelen in hun bestaande gebouwen en werken aan de opwekking van duurzame energie. Zo zijn er al veel goede voorbeelden van maatschappelijk én verduurzaamd vastgoed, zoals het gemeentehuis in Woerden. Een bestaand pand dat door revitalisatie gasloos is en een energielabel A+++ heeft (voorheen Energielabel G). Maar om de landelijke ambitie te bereiken zijn grote stappen nodig. Op dit moment resulteren de huidige maatregelen in een besparing van slechts -3% Co2 per jaar. De oplossing ligt grotendeels bij de gebouwde omgeving want deze is verantwoordelijk voor bijna 40% van de CO₂-uitstoot in Nederland. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft een sectorale routekaart gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed opgesteld. Deze sectorale routekaart bevat de aanpak voor gemeenten om tot 2050 hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen en te transformeren.
Gemeentehuizen zijn bij uitstek geschikt om stappen te maken in transformatie, juist omdat de functie en de behoefte verandert maar ook gezien de voorbeeldfunctie. Circulariteit is daarbij de norm voor veel gemeenten. Dat kan terugkomen in eenvoudige stappen waarbij bestaand meubilair wordt hergebruikt in plaats van vervangen, tot een integrale benadering waarbij vrijkomende materialen uit een transformatie opnieuw worden ingezet. Deze laatste stap vraagt om een intensief en slim ontwerptraject. Zo wordt bij het gemeentehuis Rheden een deel van de constructie hergebruikt en zijn tevens vrijkomende materialen zoals plafonds, houten constructies en keukentechniek hergebruikt. Daarnaast wordt bij dit plan hout van lokaal gekapte bomen toegepast om alle interieurdelen te bouwen en schapenwol van de Posbank verwerkt tot akoestisch materiaal.
2. Werken na COVID
De wensen en eisen aan de kantooromgeving zijn door COVID nog concreter en urgenter geworden. Traditionele kantoorconcepten met ‘eigen’ werkplekken en repeterende inrichting voldoen niet meer aan de standaard om ontmoeten en kennisdelen te faciliteren. Daarnaast worden er steeds meer eisen gesteld aan de diversiteit aan werkplekken, die moet aansluiten bij de grote verschillen in type werkzaamheden (van Teams-samenwerken- concentreren) die op kantoor worden uitgevoerd.
Gemeenten bieden steeds meer de vrijheid om te kiezen uit het type werkplek en de werktijden (hybride werken). Werkgeluk en zingeving wordt daarbij als aanjager gezien voor aantrekkelijke werkgeverschap.
Kantoorconcepten zijn aan verandering onderhevig blijven, omdat de vraag van de gebruiker ook continu verandert. In verschillende onderzoeken naar bezetting, gebruik en efficiëntie – ook in vernieuwde kantoorconcepten - zien we dat er nog steeds sprake is van aanzienlijke pieken in de werkplekbezetting op de bekende dagen. Dit toont aan dat er nog steeds potentie zit in het optimaliseren van het gebruik van de werkplekken, het faciliteren van piekbehoefteis verspilling. Recente metingen bij verschillende opdrachtgevers tonen maximale bezetting van 50-60% van het totaal aantal werkplekken. Op het gebied van gebruik en aantallen werkplekken is dus nog veel te winnen en te optimaliseren.
3. Van gemeentehuis naar huis van de gemeente
Vanuit de historie stralen de meeste traditionele gemeentehuizen een mate van status en autoriteit uit. Gesloten kantoren, uitsluitend voor de gemeente en met een beetje geluk een zichtbare raadzaal. De ambtenaar ver weg uit het zicht, onbereikbaar voor zijn inwoners. Deze gemeentehuizen passen niet meer bij de huidige tijd waarin de meeste gemeenten streven naar openheid, toegankelijkheid, bereikbaarheid en samenwerking. In het huis van de gemeente kunnen inwoners in contact komen met overheids- en maatschappelijke diensten, iedereen is welkom en de mens staat centraal. Het is ook bij uitstek geschikt als de plaats voor ontmoeting en debat. Maar ook een plek waar ruimte kan zijn voor innovatie en cultuur. Deze functies kunnen worden versterkt door aanvullende (externe) maatschappelijke functies waardoor het als bruisende ontmoetingsplek nog meer tot z’n recht komt. Gedacht kan daarbij worden aan bijvoorbeeld een werkcafé, bibliotheek, theater of huisvesting voor externe samenwerkingspartners bijvoorbeeld vanuit het sociale domein. Maar ook aan het aanbieden van werk- of overlegfaciliteiten aan inwoners, verenigingen en andere organisaties. De eventueel toe te voegen functies voor externen en de benodigde omvang hiervoor binnen het huis van de gemeente moeten nader in kaart worden gebracht.
Het Huis van Cultuur en Bestuur van Midden Groningen is een typisch voorbeeld waarbij een theater, horeca, bibliotheek en een muziekschool zijn gecombineerd met een gemeentehuis, een dynamische plek waardoor het centrum van de gemeente Midden Groningen bruist.
4. Budget-neutrale business case: maatwerk
Investeren in een gemeentehuis is in een politiek debat meestal geen populair onderwerp. De kunst zit in het combineren van de reeds verwoorde kansen samen met een integrale financiële businesscase. In de reeds genoemde referenties zijn die allen haalbaar gemaakt door een financieel sluitende onderbouwing. Budget neutraal is daarbij het uitgangspunt. Bij het gemeentehuis van Twenterand zijn de volgende stappen doorlopen:
1. Door optimalisatie van werkplekken is aanzienlijke ruimtewinst te behalen omdat de ruimtebehoefte van het kantoordeel afneemt. Dit ruimtepotentieel is inzetbaar voor partners binnen het concept ‘huis van de gemeente’. De hierdoor gegenereerde huuropbrengst kan worden ingezet als dekking voor investeringen.
2. Door zorgvuldig te kijken naar afschrijfmethodes zoals bijvoorbeeld een circulaire afschrijving is het mogelijk om aan bepaalde onderdelen een restwaarde toe te kennen. Op deze manier daalt de afschijvingslast omdat er niet naar 0 wordt afgeschreven.
3. Door de gestegen energielasten loont het financieel om te verduurzamen. Bij een energiezuinig gebouw kunnen de vrijgevallen energielasten worden ingezet als dekking voor investeringen. Bij gebouwen met een gasaansluiting en labels met C en hoger loont deze methode snel.
5. Praktijk heeft zich bewezen
Wij hebben de afgelopen jaren mogen werken aan een aantal sprekende projecten en de praktijk heeft zich inmiddels bewezen dat het mogelijk is:
1. Gemeentehuis Woerden: budgetneutrale businesscase, complete transformatie, van G+ naar A+++ voor gelijkblijvende kapitaallasten.
2. Gemeentehuis Twenterand: ontwikkeling tot huis van de gemeente, door slim werkplekconcept wordt ruimte gecreeerd voor partners, transformatie wordt gefinancierd door huurstromen.
3. Huis Van Cultuur & Bestuur Hoogezand: theater, horeca, bibliotheek en een muziekschool zijn gecombineerd met een gemeentehuis.
4. Gemeentehuis Oldambt: Centrumontwikkeling inclusief retail volume voor de binnenstad.
5. Gemeentehuis Rheden: circulair voorbeeld met geoptimaliseerde exploitatie, van G+ naar Energieneutraal.
In het huis van de gemeente komen inwoners in contact met overheids- en maatschappelijke diensten, iedereen is welkom en de mens staat centraal.
